Calculadora de hipoteca
Calcula tu cuota mensual y mira la tabla de amortización año a año antes de firmar nada.
En la primera cuota, 56 % se va en intereses y el resto amortiza capital. Esa proporción se invierte poco a poco: es la característica del sistema francés y la razón de que amortizar pronto valga mucho más que amortizar tarde.
Esta cuota es solo capital e intereses. La hipoteca real lleva además seguro de hogar, a menudo seguro de vida, y los gastos de constitución. Y si el tipo es variable, la cuota cambia en cada revisión: prueba con un tipo dos puntos más alto para ver si te seguiría cuadrando.
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Antes de ir al banco conviene saber dos cifras: cuánto vas a pagar cada mes y cuánto vas a devolver en total. La segunda suele sorprender más que la primera, y es la que casi nadie te enseña en la oficina.
Cómo se calcula la cuota
Prácticamente todas las hipotecas españolas usan el sistema francés: cuota constante durante todo el plazo. Dentro de esa cuota fija, la proporción entre intereses y capital cambia cada mes.
Los intereses de cada cuota se calculan sobre el capital que queda pendiente. Como al principio queda casi todo, la primera cuota se va casi entera en intereses; a medida que el capital baja, los intereses bajan con él y la parte que amortiza crece.
En una hipoteca de 180.000 € a 25 años al 3,25 %, la primera cuota son unos 877 €, de los cuales 487 € son intereses. En la última, los intereses son menos de tres euros.
Lo que de verdad mueve la cuota
- El plazo. Alargarlo baja la cuota y dispara los intereses. Los mismos 180.000 € al 3,25 % cuestan unos 1.264 € al mes a 15 años y unos 785 € a 30, pero en el segundo caso devuelves casi 60.000 € más.
- El tipo. Un punto de diferencia en una hipoteca a 25 años cambia la cuota en torno a un 10 % y el total en decenas de miles de euros.
- El capital. Aportar más entrada reduce todo proporcionalmente, y además suele mejorar el tipo que te ofrecen porque baja el riesgo del banco.
TIN, TAE y lo que falta en esta cuota
El TIN es el interés puro del préstamo y es el que hay que escribir aquí. La TAE incorpora comisiones y productos vinculados, y sirve para comparar ofertas, no para calcular cuotas.
Esta calculadora da la cuota de capital e intereses. A la cuota real hay que sumarle el seguro de hogar, el de vida cuando lo exigen, y a veces una cuenta o una tarjeta que se contratan para conseguir el tipo bonificado. Cuenta con 30 a 80 € más al mes.
Aparte están los gastos iniciales: tasación, notaría, registro, gestoría e impuestos. Muchos los paga el banco desde la ley de 2019, pero la tasación y algunos otros no. Reserva entre un 10 y un 12 % del precio de la vivienda para eso, además de la entrada.
La aportación extra: el número que más sorprende
El campo de aportación mensual extra existe porque su efecto es difícil de intuir. En una hipoteca de 150.000 € a 30 años al 3 %, poner 200 € más cada mes acorta el préstamo diez años y ahorra más de 28.000 € en intereses.
La razón es la misma que hace que la primera cuota sea casi toda intereses: cada euro que amortizas de más elimina todos los intereses que ese euro habría generado durante los años que quedan. Por eso amortizar en el año tres vale muchísimo más que amortizar en el año veinte.
Reducir cuota o reducir plazo
Cuando amortizas anticipadamente, el banco te deja elegir entre bajar la cuota manteniendo el plazo o mantener la cuota acortando el plazo.
Reducir plazo ahorra más intereses, y por bastante, porque las cuotas que desaparecen son las del final. Reducir cuota te da aire cada mes. La primera es mejor decisión financiera; la segunda puede ser mejor decisión vital si el presupuesto va ajustado. Ninguna calculadora puede decidir eso por ti.
Si el tipo es variable, calcula dos veces
En una hipoteca variable la cuota se revisa periódicamente con el euríbor más un diferencial. Lo que pagas hoy no es lo que pagarás dentro de cinco años.
El ejercicio útil es este: calcula con el tipo actual y calcula otra vez sumándole dos o tres puntos. Si con el segundo número la cuota se te va de las manos, la hipoteca es demasiado grande, por muy cómoda que parezca hoy. Entre 2021 y 2023 mucha gente descubrió esto por las malas.
Nada de esto se envía a ningún sitio
Tu sueldo, tu ahorro y lo que puedes pedir prestado no son datos que convenga repartir. El cálculo se hace entero en tu navegador: no hay envío, no hay registro y nadie recibe una lista de gente interesada en una hipoteca.
Cómo usarlo en 3 pasos
- 1Elige tu herramientaBusca lo que necesitas hacer. Cada herramienta va directa al grano.
- 2Suelta el archivoArrástralo o búscalo en tu equipo. El trabajo lo hace tu propio navegador.
- 3Descarga el resultadoListo en segundos, sin marcas de agua y sin dejar rastro en ningún servidor.
Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que se aplica al capital y el que entra en el cálculo de la cuota. La TAE añade las comisiones y los productos vinculados y se expresa como coste anual efectivo. Para calcular la cuota se usa el TIN; para comparar dos ofertas, la TAE.
¿Por qué al principio casi todo son intereses?
Porque los intereses se calculan sobre el capital pendiente, que al principio es todo. La cuota es fija, así que la parte que se va en intereses es enorme al comienzo y va bajando. En una hipoteca a 30 años al 3%, la primera cuota es un 59% intereses.
¿Compensa amortizar anticipadamente?
Depende de cuándo y de qué alternativa tengas. Amortizar en los primeros años ahorra muchísimo más que hacerlo al final, porque reduce el capital sobre el que se calculan todos los intereses futuros. Compara siempre el interés de tu hipoteca con lo que te rentaría ese dinero en otro sitio, y no te quedes sin colchón de emergencia por amortizar.
¿Reducir cuota o reducir plazo?
Reducir plazo ahorra bastante más intereses, porque eliminas cuotas enteras del final. Reducir cuota alivia el mes a mes. La decisión es financiera y personal a la vez: si el presupuesto va justo, la cuota más baja tiene un valor que no sale en la calculadora.
¿Esta cuota es lo que voy a pagar?
Es la de capital e intereses. Falta el seguro de hogar, casi siempre un seguro de vida, y a veces otros productos vinculados. En la práctica, la cuota real suele estar entre 30 y 80 € por encima de la que sale aquí.
¿Y si mi hipoteca es variable?
La cuota se recalcula en cada revisión con el euríbor del momento más el diferencial. Usa la calculadora con el tipo de hoy para saber lo que pagarías ahora, y repite con dos o tres puntos más para ver si aguantarías una subida. Ese segundo número es el que de verdad decide si la hipoteca te cabe.